полная версия

    Активность строительного рынка г. Москвы, являющегося в настоящее время одним из самых развивающихся и динамичных рынков, а также повышенный интерес к данной области земельных правоотношений, объясняется тем фактом, что строительная сфера приобрела особую экономическую ценность. 
    Значительные инвестиции огромных капиталовложений в недвижимость, а так же то обстоятельство, что г. Москва имеет свои границы, т.е. фактически ограничен в территориальном развитии, наглядно отражают ситуацию на рынке недвижимости города, при которой возрастающее с каждым днем количество строящихся объектов на его территории, неминуемо приводит к увеличению потребностей застройщиков в земельных участках, пригодных для возведения объектов различного назначения.
    Как отмечает в своем обращении к посетителям сайта Департамента земельных ресурсов г. Москвы министр Правительства Москвы, руководитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы В.Н. Дамурчиев: «Земля в городе в последние два десятилетия представляет собой один из важнейших инвестиционных ресурсов, являясь одновременно базисом для сохранения и развития производственной деятельности, обеспечивающей занятость населения Москвы. Поиск путей рационального использования земельного потенциала города в условиях сложных процессов формирования рыночной экономики – это не только сложная задача, но и огромная ответственность. Решение этой задачи позволит оптимизировать развитие предпринимательства в Москве и гармонично сочетать интересы москвичей и инвесторов, вкладывающих средства в различные сегменты рынка Москвы» . 
    Указанные обстоятельства наглядным образом отражают особую актуальность проблематики предоставления земельных участков для строительства в г. Москве, некоторые аспекты которой мы рассмотрим в данной статье.
    В соответствии с положением ст. 72 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) вопросы владения, пользования, распоряжения землей, использования и охраны земель, а так же положения земельного законодательства - находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, одним из которых в соответствии с абз. 4 ч. 1 ст. 65 Конституции РФ – является город федерального значения и столица Российской Федерации – Москва. Так же, наряду с Конституцией РФ, нормы о совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации земельного законодательства закреплены в положении п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Основываясь на указанных нормах законодательства, представляется возможным сделать вывод, в соответствии с которым г. Москва является не только самостоятельным субъектом Российской Федерации, но и самостоятельным субъектом земельно-имущественных отношений.
    Учитывая вышеизложенные положения Конституции РФ по вопросам федеративного устройства и совместного ведения, а так же положения ЗК РФ о земельном законодательстве, совершенно очевидны определяющие начала закрепленные на законодательном уровне, в соответствии с которыми правоотношения в части предоставления для строительства земельных участков в г. Москве регулируются как федеральным законодательством, так и законодательством г. Москвы, однако необходимо так же отметить немаловажную норму: в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ законы субъектов Российской Федерации регулирующие нормы земельного законодательства, должны соответствовать положениям ЗК РФ, т.е. не противоречить им. В случае противоречия между федеральным законодательством и иными правовым актами, изданными и принятыми на территории Российской Федерации, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", применяются нормы федерального законодательства .
    Кандидат юридических наук, профессор Солдатенков В.В. определяет предоставление земельных участков как «осуществляемую в процессуальной форме упорядоченную деятельность заинтересованных лиц и органов исполнительной власти соответствующего уровня и других субъектов, направленную на установление права собственности и иных прав на конкретный земельный участок» .
    Порядок предоставления земель для строительства различных объектов регулируемый ЗК РФ, регламентирует возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства, (в т. ч. жилищного) и осуществляется с проведением работ по их формированию: как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такового (п. 1 ст. 30 ЗК РФ).
    Для того, чтобы требуемый земельный участок начал существовать как объект права, в первую очередь необходимо проведение специальных землеустроительных мероприятий, а именно межевание земельного участка, т.е. описание местоположения и (или) установление на местности границ объектов землеустройства, регулируемое положениями ст.ст. 15, 17 Федерального закона N 78-ФЗ "О землеустройстве" , (необходимо так же отметить, что по вопросу, касающемуся установления местоположения границ объектов землеустройства, см. письмо Роснедвижимости от 24.07.2008 г. N ВК/3232) . 
    Документы о межевании земельного участка необходимы для последующего проведения их кадастрового учета, который осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" . Наряду с указанными документами, так же необходимо составление межевого плана - документа, в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Кроме того, в отдельных, определенных названным Федеральным законом, случаях требуется обязательное согласование местоположения границ земельного участка с заинтересованными лицами, обладающими правами на смежные земельные участки .
    После проведения межевания и кадастрового учета земельный участок фактически становится объектом права. Он отвечает требованиям, предъявляемым ст. 11.1 ЗК РФ, поскольку его границы описаны и удостоверены в установленном порядке.
    Как было описано выше, в положении ст. 30 ЗК РФ предусмотрено два варианта предоставления публичных земель для целей строительства: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов. Согласно п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, если земельный участок находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Конкурсный порядок приобретения земельных участков для строительства должен гарантировать равные и конкурентные условия для застройщиков при приобретении земельных участков. Общие положения о заключении договоров на торгах содержатся в положении ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 
    Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок, а именно положением одноименной главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации (части второй) (далее – НК РФ). Применительно к аренде земельных участков для строительства в г. Москве данный вопрос будет изложен ниже.
    В соответствии с п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Если лицо имеет на праве собственности здание (строение) расположенное на земельном участке, то указанный земельный участок, в размере необходимом для его использования, предоставляется в аренду без проведения конкурса. Пользование землей является платным. Формами платы за землю являются земельный налог или арендная плата и единовременные (стартовые) земельные платежи, которые взимаются при продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 
    Учитывая вышеизложенные положения федерального законодательства, необходимо выделить и положения Московского законодательства, т.к. г. Москва, как было сказано выше, является городом федерального значения и соответственно как субъект РФ имеет свою законодательную базу, которая не должна противоречить нормам федерального законодательства, регулирующим указанные правоотношения в сфере предоставления земельных участков для строительства, а именно стоит отметить, что основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда и на законодательном уровне данные правоотношения регулируются Законом города Москвы N 48 «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 г. (далее – Закон о землепользовании), в соответствии с положениями которого, земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти города Москвы, могут быть предоставлены в аренду гражданам и юридическим лицам в соответствии с федеральным законодательством, законом о землепользовании и иными правовыми актами города Москвы при условии соблюдения обременений и ограничений по использованию этих земельных участков (ч. 1, 2 ст. 8 Закона о землепользовании). При предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.
    В соответствии с положением ч. 3 ст. 8 Закона о землепользовании земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов): собственникам расположенных на них объектов капитального строительства. Площадь и границы земельных участков устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (п. 1); арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности города Москвы. Площадь и границы земельных участков устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (п. 2); для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, города Москвы и Московской области, а также с выполнением городом Москвой функций столицы Российской Федерации (п. 3); по соглашению с арендатором земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд (п. 4); в иных случаях, установленных федеральным законодательством (п. 5).
    В остальных же случаях применяется положение ч. 4 ст. 8 Закона о землепользовании, в соответствии с которым, договор аренды земельного участка, заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с условиями торгов, предметом которых является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями федерального законодательства. По условиям торгов в качестве критерия определения победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы (ч. 5 ст. 8 Закона о землепользовании).
    Что касается сроков аренды земельных участков на территории г. Москвы, то они подробно регламентированы в положении ст. 9 Закона о землепользовании, в соответствии с которым сроки устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, обременений и ограничений по использованию земельного участка, а также в соответствии с Генеральным планом города Москвы . В соответствии с ч. 2 указанной статьи земельные участки для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передаются исключительно в аренду на срок не более пяти лет. Часть 3 данной статьи регламентирует передачу в аренду земельных участков в границах земель общего пользования на срок не более одного года. Передача в аренду земельных участков в границах земель зарезервированных для государственных нужд города Москвы осуществляется на срок, не превышающий срока резервирования (ч. 4). Стоит также особо отметить, что положение ч. 5 указанной статьи регламентирует предоставление земельные участков в границах земель общего пользования, занятых транспортными магистралями, улицами, площадями, проездами, дорогами, набережными, береговой полосой, пешеходными путями, исключительно для ведения ремонтных и строительных работ без права строительства объектов недвижимости на указанных участках на срок проведения соответствующих работ, но не более пяти лет. В свою очередь договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключается на срок от 25 до 49 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон (ч. 6 указанной статьи).
    Так же, не маловажным вопросом при предоставлении участков для строительства на территории города Москвы, остается арендная плата и порядок расчетов арендных платежей. Данные правоотношения между арендатором и арендодателем (в лице г. Москвы) урегулированы главой 4 Закона о землепользовании, в соответствии с положениями которой, формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата (ч. 2 ст. 17). Порядок расчета земельного налога, как было изложено выше, устанавливается и взимается в соответствии с НК РФ и законодательством города Москвы. 
    Арендная плата, а точнее порядок расчета арендных платежей, осуществляется в соответствии с положениями Закона города Москвы N65 "О бюджете города Москвы на 2009 год" от 10 декабря 2008 г. и Постановления Правительства Москвы N 1155-ПП "О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1046-ПП и от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП" от 16.12.2008 г.и в 2009 году исчисляется следующим образом: арендная плата по сравнению с 2008 годом не изменяется, если: договор аренды был заключен в 2008 году или в 2008 году было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному ранее, предусматривающее изменение арендных платежей Арендная плата увеличивается на 10% по сравнению с 2008 годом на 10% (1.1 раза), если: арендная плата в договоре рассчитывается в соответствии с распоряжением Мэра Москвы №285-РМ от 02.04.1999 г. или арендная плата в договоре рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Москвы №273-ПП от 25.04.2006 г. и договор аренды заключен до 01.01.2008 г. и в течение 2008 года в него не вносились изменения в части арендных платежей (в противном случае см. первый пункт).
    Принимая во внимание рассмотренные в данной статье некоторые аспекты правового регулирования предоставления для строительства земельных участков в г. Москве, представляется возможным сделать обоснованный вывод, что на сегодняшний день порядок предоставления земельных участков для строительства в г. Москве достаточно полно регламентирован как на уровне федерального, так и на уровне Московского законодательства, но, тем не менее, существуют и некоторые пробелы в законодательстве, которые не были отражены в виду ограниченности объема статьи. 
    В случае заинтересованности указанной проблематикой, автор статьи рекомендует читателям ознакомиться с диссертацией на соискание ученой степени кандидата юридических наук Ткачевой И.В., выполненной на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии, результаты которой частично были использованы автором при разработке проектов законодательных и иных нормативных правовых актов в сфере регулирования вопросов предоставления земельных участков для целей строительства в г. Москве, в частности, при приготовлении проекта закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве», принятого 19.12.2007 г.